Å leie ut egen bolig, sekundærbolig eller fritidsbolig kan gi god ekstrainntekt.
– Men, kjenner man ikke skattereglene godt nok, er det lett å gå på en smell, sier Per-Ole Hegdahl, skatteadvokat i Handelsbanken.
Da kan nemlig skatteregningen bli langt høyere enn forventet, og store deler av inntektene kan forsvinne i skatt.
Hovedregelen er at privat utleie er å anse som kapitalinntekt, og skal beskattes med 22 prosent skatt.
– Men, det er en rekke unntak. I noen tilfeller kan skatten bli null, mens i andre tilfeller kan skatten bli over 50 prosent, sier Per-Ole Hegdahl.
Ingen skatt
Null skatt kan det bli hvis du bare leier ut deler av egen bolig.
– Forutsetningen er at utleiedelen representerer mindre enn halve verdien av boligen, og at utleieperioden er lengre enn 30 dager i strekk, sier Hegdahl.
Dette er det mange som benytter seg av når de leier ut deler av egen bolig.
– Men håpet om en skattefri inntekt kan bli en dyr affære hvis man enten går over til å leie ut i kortere perioder enn 30 dager, eller utleiedelen vipper over til å representere en høyere verdi enn den man bor i selv.
Har man en bolig med to boenheter som er like store, enten over to etasjer eller ved siden av hverandre, bør man tenke seg vel om før man leier ut den andre delen.
– Har den utleide boligen enklere adkomst på grunn av færre trapper eller heis, bedre utsikt, eller andre fordeler som påvirker verdien, vil den utleide delen fort kunne anses som den mest verdifulle. Da blir hele leieinntekten skattepliktig, sier Hegdahl.
20.000 kroner
– Mange er kjent med retten til å leie ut deler av egen bolig som man også bruker selv, skattefritt. At du også kan leie ut hele boligen skattefritt er det færre som kjenner til. Men, for at hele eller mer enn halve verdien av boligen skal kunne leies ut skattefritt, er det både et krav om at inntekten ikke er høyere enn 20.000 kroner og at leieperioden er sammenhengende mer enn 30 dager. Når du leier ut hele boligen må du med andre ord passe på at begge de nevnte vilkårene er oppfylt.
– Oppfyller du ikke vilkårene blir hele inntekten skattepliktig fra første krone.
Kortidsutleie
Leier du ut egen bolig for kortere perioder enn 30 dager, er de første 10.000 kronene skattefrie. Du har ikke rett til å fradragsføre utgifter ved korttidsutleie av egen bolig.
– For å hensynta de antatte utgifter ved utleie blir kun 85 prosent av den leien som overstiger 10.000 kroner skattepliktig. Her er det med andre ord tatt høyde for at 15 prosent av leieinntekten skal dekke de vedlikeholdsutgifter man normalt har, sier Hegdahl.
Leier du ut for 80.000 kroner, vil skattepliktig inntekt bli 59.500 kroner. Siden dette er en kapitalinntekt vil inntekten beskattes med 22 prosent skatt og utløse en skatteregning på 13.090 kroner.
De samme reglene gjelder for utleie av hytte, så fremt du også benytter fritidsboligen til egen bruk. De første 10.000 kronene ved både korttidsutleie av bolig og fritidsbolig som eier også benytter selv, er med andre ord skattefrie. Så leier du ut både huset, fritidsboligen ved sjøen og fritidsboligen på fjellet, kan dette gi 30.000 skattefrie kroner i året.
Flere boliger og næringslokale
Det er bare mulig å bo et sted, og dette stedet er din faste bolig. Deler av denne kan leies ut skattefritt. Har du flere boliger, vil de andre boligene defineres som sekundærboliger, og utleie av sekundærboliger er alltid skattepliktig.
– Inntekten klassifiseres som kapitalinntekt og skal som hovedregel beskattes med 22 prosent. Det er kun nettoinntekten som skal beskattes. Den finner du ved å ta samlede leieinntekter og trekke fra alle kostnader som vedlikeholdsutgifter, kommunale avgifter, eiendomsskatt og andre utgifter relatert til leieforholdet.
Du kan ha flere sekundærboliger i utleie.
– Men hvis antallet sekundærboliger er mange nok, kan skatten på leieinntekten gjøre et kraftig hopp. Skattesatsen kan faktisk øke fra 22 prosent til 50,6 prosent, sier han.
– Så i stedet for å sitte igjen med tre fjerdedeler av leieinntektene, kan du med andre ord risikere å plutselig måtte gi fra deg halvparten av leieinntekten i form av skatt.
Han omtaler dette som en av de mest omdiskuterte «trappetrinnene» i skatteretten.
– Utgangspunktet for de ulike skattesatsene er at kapitalinntekter er avkastning av kapital og beskattes med 22 prosent. Næringsinntekt derimot, er også et resultat av arbeidsinnsatsen som utføres, og derfor beskattes denne type inntekter mer på linje med lønn. Skattesatsen på leieinntekter som vurderes som næringsinntekt kan derfor bli hele 50,6 prosent, sier Hegdahl.
Fire leiligheter
– Hvor går grensen mellom hva som er kapitalinntekt og hva som er næringsinntekt ved utleie?
– Det er ikke alltid så lett å vurdere. For grensetilfellene må det gjøres en konkret vurdering fra sak til sak der man blant annet ser hen til aktiviteten som utøves, omfanget av utleien, og hvorvidt aktiviteten er egnet til å gå med overskudd eller ikke. Skatteetaten har i sin Skatte-ABC gitt uttrykk for at flere enn fire boenheter skal defineres som næringsvirksomhet. Tilsvarende vil utleie av mer enn 500 kvadratmeter næringslokale som hovedregel også bli vurdert som næringsvirksomhet, sier Hegdahl.
– Privatpersoner kan altså i utgangspunktet eie og leie ut fire boenheter, i tillegg til egen bolig, og få inntekten klassifisert som kapitalinntekt. Men her må man være litt forsiktig, ettersom det er en konkret vurdering som legges til grunn. Jo større egeninnsats eier utfører i forbindelse med utleievirksomheten, for eksempel i forbindelse med inngåelse av leiekontrakter som er kortvarige i kombinasjon med vedlikehold, vask og andre aktiviteter, jo mer tilsier at utleie av færre enn fire enheter også skal anses som næringsinntekt.
Han påpeker at det samme også gjelder motsatt.
– Flere enn fire boenheter kan i visse tilfeller defineres som kapitalinntekt. Typisk vil det gjelde hvis eieren av boligene har satt bort all administrasjon, vedlikehold og annet arbeid i forbindelse med utleien til andre.
Flermannsboliger
Utleie av flermannsboliger har egne regler.
– Leieinntekter ved utleie av flermannsboliger er skattepliktige uavhengig av leietid og om leieforholdet har vart i mer eller mindre enn 30 dager.
En flermannsbolig er en bolig med tre eller flere familieleiligheter.
– Det samme gjelder for en bolig med to familieleiligheter og en hybelleilighet. Her er det viktig å være kjent med definisjonene av hva som er familieleilighet og hva som er en hybelleilighet. En familieleilighet er en leilighet med eget soverom, kjøkken, bad og stue, med andre ord en leilighet som kan huse en familie. En hybel derimot har egen inngang med soverom og toalett, og er typisk egnet som bosted for studenter eller pendlere.
Kan ha betydning ved salg
– Det er også lurt å huske på at måten man har benyttet en eiendom på, enten man har bodd der selv eller leid den ut, kan påvirke hvorvidt man kan selge boligen uten å skatte av gevinsten, sier Hegdahl.
Hovedregelen er at du kan selge en bolig du selv har bodd i minst 12 av de siste 24 månedene uten å skatte av gevinsten. Det gjelder også hvis du har leid ut en mindre del av boligen skattefritt i denne perioden.
– Men har du leid ut mindre enn halve verdien av egen bolig til næringsvirksomhet, eller har du brukt deler av egen bolig til egen næringsvirksomhet, vil den forholdsmessige andelen av boligen som du har brukt i næring være skattepliktig ved salg, advarer Hegdahl. Det gjelder uavhengig av hvorvidt leieinntektene har vært skattefrie fordi leieforholdet har vart sammenhengende i mer enn 30 dager og verdien av det du har leid ut representerer mindre enn halve verdien av boligen.
